Kedudukan Perjanjian Sewa Menyewa Tanpa Klausula Force Majeure

Analisis Risiko, Force Majeure, dan Penerapan Hukum Pelengkap

1. Signifikansi Klausula Force Majeure dalam Perjanjian

Dari konstruksi pertanyaan, telah tampak bahwa klausula force majeure merupakan klausula esensial dalam suatu perjanjian, termasuk perjanjian sewa menyewa. Klausula ini berfungsi untuk:

• mengatur pembagian risiko apabila terjadi peristiwa di luar kesalahan para pihak;
• memberikan kepastian hukum atas kelangsungan atau berakhirnya perjanjian;
• mencegah kerugian sepihak akibat keadaan yang tidak dapat diperkirakan dan tidak dapat dihindari.

Oleh karena itu, baik dalam perjanjian di bawah tangan maupun yang dibuat di hadapan Notaris, pengaturan force majeure seharusnya tidak diabaikan, karena ketiadaannya dapat menimbulkan ketidakpastian hukum bagi para pihak.

2. Sistem Terbuka dan Sifat Mengatur Hukum Perjanjian

Hukum perjanjian dalam Buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menganut:

• sistem terbuka, yang memungkinkan para pihak mengatur sendiri isi perjanjian sepanjang tidak bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum, dan kesusilaan;
• serta bersifat mengatur (optional law), yang berarti ketentuan undang-undang hanya berlaku apabila dan sepanjang para pihak tidak mengatur secara berbeda dalam perjanjiannya.

Dengan demikian, apabila para pihak secara tegas mengatur force majeure dalam perjanjian, maka ketentuan yang berlaku adalah apa yang disepakati para pihak, bukan ketentuan undang-undang.

Namun sebaliknya, apabila klausula force majeure tidak diatur, maka ketentuan undang-undang berlaku secara otomatis sebagai hukum pelengkap.

3. Pembagian Risiko Force Majeure dalam Sewa Menyewa

Dalam perjanjian sewa menyewa, hukum perdata membebankan risiko force majeure secara seimbang kepada kedua belah pihak. Hal ini berbeda dengan perjanjian lain yang dapat membebankan risiko hanya kepada salah satu pihak.

Apabila terjadi force majeure yang menyebabkan:

• objek sewa tidak dapat dipergunakan lagi, dan
• keadaan tersebut bukan akibat kesalahan salah satu pihak,

maka hukum memandang tujuan perjanjian tidak dapat lagi dicapai, sehingga perjanjian kehilangan dasar keberlakuannya.

4. Akibat Hukum Berdasarkan Pasal 1553 KUHPerdata

Ketentuan ini secara tegas diatur dalam Pasal 1553 KUHPerdata, yang menyatakan bahwa:

• apabila barang yang disewakan musnah seluruhnya karena kejadian yang tidak disengaja, maka perjanjian sewa menyewa gugur demi hukum;
• apabila barang musnah sebagian, penyewa diberikan hak opsi:
  • meminta pengurangan harga sewa, atau
  • meminta pembatalan perjanjian,
  tanpa adanya kewajiban ganti rugi.

Dengan demikian, gugurnya perjanjian bukanlah akibat wanprestasi, melainkan akibat hukum dari keadaan memaksa (force majeure).

5. Perhitungan Kenikmatan Sewa yang Telah Diperoleh

Apabila sebelum terjadinya force majeure:

• penyewa telah menikmati objek sewa untuk jangka waktu tertentu,

maka kenikmatan tersebut harus diperhitungkan secara proporsional. Artinya:

• penyewa tidak dapat serta-merta menuntut pengembalian penuh;
• pembayaran sewa yang telah sepadan dengan manfaat yang dinikmati tetap sah secara hukum.

Prinsip ini mencerminkan asas keadilan dan keseimbangan dalam pembagian risiko force majeure.

6. Kesimpulan Hukum

Apabila perjanjian sewa menyewa tidak mencantumkan klausula force majeure, dan objek sewa tidak dapat dipergunakan lagi karena keadaan force majeure, maka:

• berlaku ketentuan KUHPerdata sebagai hukum pelengkap;
• perjanjian sewa menyewa gugur demi hukum apabila objek sewa musnah seluruhnya;
• tidak terdapat wanprestasi dan tidak ada kewajiban ganti rugi;
• kenikmatan sewa yang telah diperoleh penyewa tetap harus diperhitungkan secara adil.

Dengan demikian, ketiadaan klausula force majeure tidak meniadakan perlindungan hukum, namun menempatkan para pihak sepenuhnya di bawah rezim pembagian risiko menurut undang-undang—yang justru menegaskan pentingnya klausula force majeure untuk memberikan kepastian dan perlindungan yang lebih terukur dalam praktik kontraktual.

Lanjutkan Membaca

Artikel ini merupakan bagian dari ADIABEL – Reading Room, yang mengulas hukum perikatan, risiko kontraktual, dan praktik penyusunan perjanjian.

Masuk Reading Room Kembali ke Library

1. Significance of the Force Majeure Clause in Agreements

From the structure of the issue, it is apparent that a force majeure clause constitutes an essential clause in an agreement, including a lease agreement. Such clause serves to:

• allocate risks in the event of circumstances beyond the fault of the parties;
• provide legal certainty regarding the continuation or termination of the agreement;
• prevent unilateral losses arising from unforeseeable and unavoidable circumstances.

Accordingly, whether in a private agreement or one executed before a Notary, force majeure provisions should not be disregarded, as their absence may give rise to legal uncertainty for the parties.

2. Open System and Regulatory Nature of Contract Law

Contract law under Book III of the Indonesian Civil Code adopts:

• an open system, allowing the parties to freely determine the contents of their agreement insofar as it does not contravene statutory law, public order, or morality; and
• a regulatory (optional) nature, meaning statutory provisions apply only to the extent that the parties have not stipulated otherwise.

Thus, where the parties expressly regulate force majeure in their agreement, the agreed provisions prevail over statutory rules.

Conversely, where no force majeure clause is stipulated, statutory provisions automatically apply as supplementary law.

3. Allocation of Force Majeure Risk in Lease Agreements

In lease agreements, civil law allocates the risk of force majeure proportionally between both parties. This differs from other agreements where risks may be allocated to only one party.

Where a force majeure event causes:

• the leased object to become unusable; and
• such condition is not attributable to either party’s fault,

the law deems that the purpose of the agreement can no longer be achieved, thereby depriving the agreement of its legal basis.

4. Legal Consequences under Article 1553 of the Civil Code

This matter is expressly regulated under Article 1553 of the Civil Code, which provides that:

• where the leased object is entirely destroyed due to an unforeseen event, the lease agreement is terminated by operation of law;
• where the object is partially destroyed, the lessee is granted the option to:
  • request a reduction of rent; or
  • request termination of the agreement,
  without any obligation to pay damages.

Accordingly, termination of the agreement does not result from default, but from a force majeure event.

5. Calculation of Enjoyment Already Obtained

Where prior to the occurrence of force majeure:

• the lessee has enjoyed the leased object for a certain period,

such enjoyment must be calculated proportionally. This means:

• the lessee cannot automatically demand full restitution;
• rent payments corresponding to benefits already enjoyed remain legally valid.

This principle reflects fairness and balance in the allocation of force majeure risks.

6. Legal Conclusion

Where a lease agreement does not contain a force majeure clause and the leased object becomes unusable due to force majeure, then:

• the provisions of the Civil Code apply as supplementary law;
• the lease agreement is terminated by operation of law if the object is totally destroyed;
• there is no default and no obligation to pay damages;
• any enjoyment already obtained by the lessee must be accounted for fairly.

Thus, the absence of a force majeure clause does not negate legal protection, but places the parties entirely under the statutory risk allocation regime—which underscores the importance of force majeure clauses in providing greater certainty and measurable protection in contractual practice.

Continue Reading

This article forms part of ADIABEL – Reading Room, focusing on contract law, risk allocation, and drafting practices.

Enter Reading Room Back to Library