Gugatan terhadap Sertipikat Hak Atas Tanah yang Diperoleh Tidak Benar

Telaah Yuridis Kompetensi Peradilan dalam Sengketa Sertipikat Hak Atas Tanah

I. Isu Hukum

Apabila sertipikat hak atas tanah diterbitkan berdasarkan perolehan hak yang tidak benar, kemana gugatan harus diajukan — apakah ke Peradilan Umum (Perdata) atau ke Peradilan Tata Usaha Negara (PTUN)?

II. Karakter Yuridis Sertipikat Hak Atas Tanah

Sertipikat hak atas tanah merupakan produk hukum administratif yang berfungsi sebagai tanda bukti hak, namun dikenal dua karakter dasar:

1. Sertipikat bersifat deklaratif – diterbitkan atas dasar adanya hak yang telah ada sebelumnya, hanya sebagai pengesahan administratif.
2. Sertipikat bersifat konstitutif – diterbitkan atas dasar pemberian hak baru oleh negara, menciptakan hak yang sebelumnya belum ada.

III. Akibat Yuridis dari Karakter Sertipikat

1. Sertipikat Deklaratif
   Pokok sengketa menyangkut keabsahan perolehan hak keperdataan seperti jual beli atau hibah, maka gugatan diajukan ke Pengadilan Negeri. Pengadilan Negeri hanya berwenang memutuskan keabsahan perolehan hak, sedangkan pembatalan sertipikat dilakukan oleh BPN berdasarkan asas Contrarius Actus.
   
   Contoh Yurisprudensi:
   • Putusan MA No. 1242 K/Pdt/1992, tanggal 20 Oktober 1993.
   • Putusan PTUN Medan No. 02/G/1997/PTUN.Mdn.
2. Sertipikat Konstitutif
   Pokok sengketa menyangkut keputusan administratif pemberian hak baru oleh BPN, maka gugatan diajukan ke PTUN.

IV. Dasar Hukum Gugatan dan Alat Bukti Perolehan Hak

Akta PPAT merupakan alat bukti perolehan hak atas tanah sesuai PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Akta PPAT adalah bukti perbuatan hukum yang menyebabkan beralihnya hak atas tanah.

Putusan MA No. 504 PK/Pdt/2001 tanggal 12 Mei 2004 menyatakan bahwa meskipun jual beli dilakukan sesuai prosedur agraria, jual beli dapat dibatalkan bila disertai itikad tidak jujur.

V. Perlindungan bagi Pembeli Beritikad Baik (SEMA No. 4 Tahun 2016)

Pembeli beritikad baik wajib dilindungi hukum berdasarkan Pasal 1338 KUHPerdata dan SEMA No. 4 Tahun 2016.

1. Melakukan jual beli dengan dokumen sah.
2. Membayar harga yang layak.
3. Meneliti status tanah.
4. Memperoleh keterangan riwayat hukum dari BPN.

VI. Uji Sahnya Perjanjian Perolehan Hak

Perjanjian perolehan hak atas tanah diuji dengan Pasal 1320 KUHPerdata.

1. Kesepakatan.
2. Kecakapan.
3. Objek tertentu.
4. Sebab yang halal.

VII. Kesimpulan

1. Gugatan diajukan ke Pengadilan Negeri.
2. Pembatalan sertipikat oleh BPN.
3. PTUN berwenang terhadap hak konstitutif.
4. PPAT wajib memastikan keabsahan perolehan hak.
5. Pembeli beritikad baik wajib dilindungi hukum.

Lanjutkan Membaca

Artikel ini merupakan bagian dari ADIABEL – Reading Room, yang membahas kompetensi peradilan, perlindungan hak atas tanah, dan kehati-hatian dalam perolehan hak.

Masuk Reading Room Kembali ke Library

I. Legal Issue

If a land title certificate is issued based on an unlawful or improper acquisition of rights, before which court should a claim be filed — the General Court (Civil Court) or the State Administrative Court (PTUN)?

II. Juridical Character of Land Title Certificates

A land title certificate is an administrative legal product serving as evidence of rights, which may be characterized as follows:

1. Declaratory in nature.
2. Constitutive in nature.

III. Juridical Consequences

1. Declaratory Certificates
   Disputes concerning the validity of civil acquisition of rights fall under the jurisdiction of the District Court, while cancellation of the certificate is conducted by the Land Office based on the principle of Contrarius Actus.
2. Constitutive Certificates
   Disputes concerning administrative decisions granting new rights fall under the jurisdiction of the State Administrative Court.

IV. Legal Basis and Evidence

A Land Deed Official (PPAT) deed constitutes legal evidence of transfer of land rights pursuant to Government Regulation No. 24 of 1997.

Supreme Court Decision No. 504 PK/Pdt/2001 dated 12 May 2004 affirms that a sale and purchase may be annulled if conducted in bad faith.

V. Protection of Good Faith Purchasers

Good faith purchasers are entitled to legal protection pursuant to Article 1338 of the Indonesian Civil Code and Supreme Court Circular Letter No. 4 of 2016.

VI. Validity Test of Acquisition Agreements

The validity of land acquisition agreements is assessed under Article 1320 of the Indonesian Civil Code.

VII. Conclusion

1. Claims shall be filed before the District Court.
2. Certificate cancellation lies with the Land Office.
3. PTUN has jurisdiction over constitutive grants.
4. PPAT bears responsibility for ensuring legality.
5. Good faith purchasers must be legally protected.

Continue Reading

This article forms part of ADIABEL – Reading Room, addressing jurisdictional competence and legal certainty in land title disputes.

Enter Reading Room Back to Library