HGB dan Hak Pakai di Atas Hak Milik: Relevansi dengan Hak Sewa

Telaah Konseptual dan Praktis dalam Hukum Pertanahan Indonesia

I. Konteks dan Konsep Dasar

Akta Pemberian Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai di atas Hak Milik merupakan salah satu akta perbuatan hukum pertanahan yang termasuk dalam kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagaimana diatur dalam Pasal 2 ayat (2) huruf g PP No. 37 Tahun 1998 tentang Jabatan PPAT.

Lembaga hukum ini memberi dasar bagi seseorang atau badan hukum untuk memanfaatkan tanah milik pihak lain guna mendirikan dan memiliki bangunan secara sah.

Secara konseptual, HGB/Hak Pakai di atas Hak Milik memiliki kemiripan fungsi dengan Hak Sewa untuk Bangunan, karena sama-sama menciptakan hubungan hukum antara pemilik tanah dan pihak pengguna tanah, namun berbeda dalam sumber hukum, sifat hak, dan konsekuensi kebendaan.

Dalam praktik investasi properti di Indonesia, HGB di atas Hak Milik lebih populer karena dapat didaftarkan di BPN, bersifat hak kebendaan (zakelijk recht), dan dapat dibebani Hak Tanggungan, sedangkan Hak Sewa untuk Bangunan bersifat obligatoir dan tidak dapat dijadikan jaminan.

II. Pengaturan Hak Sewa untuk Bangunan

Dasar hukum utama Hak Sewa untuk Bangunan terdapat dalam Pasal 44 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), yang berbunyi:

“Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila orang atau badan hukum tersebut berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan mendirikan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.”

Hak ini merupakan hak keperdataan yang bersumber dari perjanjian sewa sebagaimana diatur dalam Pasal 1548–1600 KUHPerdata.

III. Karakteristik dan Sifat Hukum Hak Sewa untuk Bangunan

1. Objek: tanah milik orang lain dalam keadaan kosong.
2. Subjek: WNI atau badan hukum Indonesia.
3. Sifat hak: obligatoir, tidak melahirkan hak kebendaan.
4. Bangunan menjadi milik penyewa (hak horizontal).
5. Penyewa wajib membayar sewa dan menggunakan tanah sesuai peruntukan.
6. Jangka waktu berdasarkan perjanjian.
7. Tidak dapat diagunkan.

📌 Hak Sewa untuk Bangunan bersifat non-registrable right dan tidak dicatat di BPN.

IV. Perbedaan Hak Sewa untuk Bangunan dan Hak Sewa atas Bangunan

Aspek	Hak Sewa untuk Bangunan	Hak Sewa atas Bangunan
Objek	Tanah	Bangunan
Dasar hukum	UUPA	KUHPerdata
Tujuan	Mendirikan bangunan	Menempati bangunan
Sifat	Obligatoir	Obligatoir
Dapat diagunkan	Tidak	Tidak

V. Keterkaitan dengan HGB dan Hak Pakai di Atas Hak Milik

HGB dan Hak Pakai di atas Hak Milik memberikan kepastian hukum lebih kuat karena bersifat hak kebendaan dan wajib didaftarkan di BPN.

VI. Pandangan Ahli dan Doktrin

Pandangan Prof. Sudargo Gautama, Boedi Harsono, dan A.P. Parlindungan menegaskan bahwa Hak Sewa untuk Bangunan bersifat sementara dan tidak menimbulkan kedudukan kebendaan atas tanah.

VII. Relevansi Praktis

Dalam praktik notaris/PPAT dan investasi, HGB/Hak Pakai lebih disarankan karena dapat didaftarkan dan diagunkan.

VIII. Kesimpulan

Hak Sewa untuk Bangunan adalah hak perdata yang tidak menimbulkan hak kebendaan, sedangkan HGB/Hak Pakai memberikan jaminan hukum yang lebih kuat dan relevan bagi investasi properti.

IX. Dasar Hukum dan Referensi

• UUPA
• PP No. 18 Tahun 2021
• PP No. 37 Tahun 1998
• KUHPerdata Pasal 1548–1600
• Boedi Harsono; A.P. Parlindungan; Sudargo Gautama

Lanjutkan Membaca

Artikel ini merupakan bagian dari ADIABEL – Reading Room, yang membahas hukum pertanahan, praktik PPAT, dan instrumen investasi properti.

Masuk Reading Room Kembali ke Library

I. Context and Basic Concept

The Deed of Granting of Building Use Right (Hak Guna Bangunan / HGB) or Right of Use over Freehold Title constitutes a land law deed within the authority of the Land Deed Official (PPAT) as stipulated in Article 2 paragraph (2) letter g of Government Regulation No. 37 of 1998.

This legal institution provides a lawful basis for individuals or legal entities to utilize land owned by another party for the purpose of constructing and owning buildings.

Conceptually, HGB/Right of Use over Freehold Title shares functional similarities with the Right to Lease for Building, yet differs in legal source, nature of rights, and proprietary consequences.

II. Regulation of the Right to Lease for Building

Article 44 paragraph (1) of the Basic Agrarian Law provides that a person or legal entity may lease land owned by another party for the purpose of constructing buildings upon payment of rent.

III. Legal Characteristics

The Right to Lease for Building is an obligatoir right arising from contract and does not constitute a proprietary right.

IV. Distinction

Unlike HGB or Right of Use, lease rights cannot be registered or encumbered with security rights.

V. Relevance to HGB and Right of Use

HGB and Right of Use provide stronger legal certainty due to their registrable and proprietary nature.

VI. Doctrine

Legal scholars affirm that lease rights function as temporary legal bridges without proprietary status.

VII. Practical Application

In practice, HGB or Right of Use is preferred for investment due to legal certainty and bankability.

VIII. Conclusion

HGB and Right of Use offer stronger legal protection, while lease rights provide contractual flexibility.

IX. Legal References

• Basic Agrarian Law
• Government Regulations
• Civil Code

Continue Reading

This article forms part of ADIABEL – Reading Room, focusing on Indonesian land law and PPAT practice.

Enter Reading Room Back to Library