Keabsahan AJB atas Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan (HPL) dan Pertanggungjawaban PPAT

Analisa Yuridis Syarat Formil Pengalihan HGB di atas HPL

I. Isu Hukum

1. Apakah AJB dengan objek Hak Guna Bangunan (HGB) di atas Hak Pengelolaan (HPL) sah secara hukum apabila dibuat tanpa izin atau persetujuan tertulis dari pemegang HPL?
2. Bagaimana bentuk pertanggungjawaban PPAT yang membuat AJB tersebut?

II. Kedudukan Hak Pengelolaan (HPL) dalam Sistem Hukum Tanah

Dalam hukum tanah nasional dikenal tiga status tanah: tanah negara, tanah hak, dan tanah ulayat. Hak Pengelolaan (HPL) tidak termasuk hak atas tanah, melainkan merupakan pelimpahan sebagian kewenangan Hak Menguasai Negara.

Pandangan doktrin:

• Boedi Harsono menegaskan HPL bukan hak atas tanah, melainkan “gempilan” hak menguasai negara.
• Maria S.W. Sumardjono menyatakan HPL adalah bagian dari kewenangan negara yang dilimpahkan kepada pemegangnya.

Hal ini sejalan dengan Pasal 2 ayat (2) UUPA, PP 40/1996, dan PMNA/KBPN No. 9 Tahun 1999.

Konsekuensinya, setiap penggunaan, pengalihan, atau pembebanan hak atas tanah yang berada di atas HPL tidak berdiri sendiri, melainkan selalu berada dalam koridor pengawasan pemegang HPL.

III. Cara Sah Perolehan dan Penggunaan HGB di atas HPL

HGB atau Hak Pakai yang berasal dari tanah HPL lahir dari hubungan hukum antara pemegang HPL dan pihak ketiga melalui:

1. Perjanjian Penggunaan Tanah;
2. Penunjukan atau persetujuan pemegang HPL;
3. Pemberian hak oleh pejabat berwenang;
4. Pendaftaran hak.

IV. Keharusan Izin Pemegang HPL dalam Pengalihan HGB

Pasal 34 ayat (7) PP 40/1996 secara tegas menentukan bahwa peralihan HGB di atas HPL harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang HPL.

V. Keabsahan AJB Tanpa Izin Pemegang HPL

AJB yang dibuat tanpa izin pemegang HPL adalah batal demi hukum, tidak menimbulkan akibat hukum, dan tidak dapat dijadikan dasar pendaftaran hak.

VI. Pertanggungjawaban PPAT

PPAT wajib memastikan terpenuhinya syarat formil dan yuridis. Pengabaian izin pemegang HPL dapat menimbulkan tanggung jawab administratif dan perdata, serta pidana apabila terdapat unsur kesengajaan.

VII. Kesimpulan Hukum

AJB atas HGB di atas HPL tanpa izin pemegang HPL adalah batal demi hukum, dan PPAT dapat dimintai pertanggungjawaban sesuai tingkat kesalahannya.

Lanjutkan Membaca

Artikel ini merupakan bagian dari ADIABEL – Reading Room, yang mengulas hukum pertanahan, kewenangan PPAT, dan kepastian hukum dalam pengalihan hak atas tanah.

Masuk Reading Room Kembali ke Library

I. Legal Issues

1. Is a Deed of Sale and Purchase (AJB) over Building Use Rights (HGB) on Management Rights (HPL) legally valid if executed without written consent from the HPL holder?
2. What forms of liability may arise for the PPAT who executes such AJB?

II. Legal Position of Management Rights (HPL) in the Land Law System

Indonesian land law recognizes three land statuses: state land, land rights, and customary land. Management Rights (HPL) do not constitute land rights, but rather a partial delegation of the State’s Right of Control.

Doctrinal views:

• Boedi Harsono asserts that HPL is not a land right, but a fragment of the State’s right of control.
• Maria S.W. Sumardjono states that HPL represents delegated state authority.

III. Lawful Acquisition and Use of HGB over HPL

HGB over HPL arises from a legal relationship between the HPL holder and third parties, formalized through agreements, consent, granting of rights, and registration.

IV. Mandatory Consent of HPL Holder

Article 34 paragraph (7) of Government Regulation No. 40 of 1996 expressly requires written consent from the HPL holder for any transfer of HGB over HPL.

V. Validity of AJB without HPL Consent

An AJB executed without such consent is null and void, produces no legal effect, and cannot serve as a basis for land registration.

VI. Liability of PPAT

PPATs bear responsibility to ensure compliance with formal and legal requirements. Failure may result in administrative and civil liability, and criminal liability if intent is proven.

VII. Legal Conclusion

Legal certainty in land law depends not merely on certificates, but on adherence to the authority structures that give rise to land rights.

Continue Reading

This article forms part of ADIABEL – Reading Room, examining land law, PPAT authority, and legal certainty in land rights transfers.

Enter Reading Room Back to Library