Larangan Jual Beli Tanah oleh WNA melalui Nominee

Telaah Putusan Mahkamah Agung RI Nomor 3020 K/PDT/2014

1. Pendahuluan

Praktik jual beli tanah yang dilakukan oleh Warga Negara Asing (WNA) melalui mekanisme “pinjam nama” atau nominee agreement sering terjadi, terutama di daerah dengan nilai investasi properti tinggi seperti Bali, Lombok, dan Batam. Dalam praktik ini, WNA menggunakan nama Warga Negara Indonesia (WNI) sebagai pembeli dalam akta jual beli dan sertipikat, namun sesungguhnya tanah tersebut dikuasai oleh WNA. Mahkamah Agung melalui Putusan Nomor 3020 K/PDT/2014 menegaskan bahwa praktik ini bertentangan dengan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) dan tidak sah karena tidak memenuhi unsur sebab yang halal sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata.

2. Latar Belakang Kasus

Dalam perkara ini, Penggugat adalah seorang WNA yang membeli tanah dan bangunan menggunakan nama Tergugat I (WNI) agar dapat tercatat secara sah. Namun, Tergugat I kemudian menjual tanah tersebut kepada Tergugat II tanpa izin Penggugat. Penggugat menggugat perbuatan melawan hukum dan menuntut ganti rugi, namun gugatan ditolak oleh Pengadilan Negeri dan dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi. Mahkamah Agung pada tingkat kasasi menolak permohonan Penggugat dan menegaskan bahwa jual beli melalui pinjam nama bertentangan dengan hukum agraria Indonesia.

3. Isu Hukum

Apakah jual beli tanah yang dilakukan oleh WNA melalui pinjam nama (nominee) kepada WNI sah menurut hukum Indonesia dan dapat menimbulkan akibat hukum?

4. Dasar Hukum yang Relevan

1. Pasal 21 ayat (1) UUPA: “Hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik.”
2. Pasal 26 ayat (2) UUPA: “Setiap perbuatan hukum yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, dilarang.”
3. Pasal 1320 KUHPerdata: Syarat sahnya perjanjian meliputi kesepakatan, kecakapan, objek tertentu, dan sebab yang halal.
4. Pasal 1335 KUHPerdata: Perjanjian dengan sebab yang terlarang tidak mempunyai kekuatan hukum.

5. Pertimbangan Mahkamah Agung

Mahkamah Agung dalam Putusan Nomor 3020 K/PDT/2014 menegaskan bahwa jual beli tanah oleh WNA melalui pinjam nama kepada WNI merupakan perbuatan hukum yang bertentangan dengan Pasal 21 ayat (1) UUPA dan tidak memenuhi unsur sebab yang halal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1320 KUHPerdata, sehingga batal demi hukum.

6. Analisis Hukum

a) Dari aspek hukum agraria, hak milik hanya dapat dimiliki oleh WNI dan larangan ini bersifat imperatif.

b) Dari aspek hukum perdata, perjanjian nominee bertujuan mengelabui hukum sehingga tidak memiliki sebab yang halal.

c) Dari aspek tanggung jawab, WNA tidak dapat menuntut hak atau ganti rugi atas perbuatan yang bertentangan dengan hukum (asas nemo auditur propriam turpitudinem allegans).

7. Yurisprudensi Terkait

1. Putusan MA No. 1242 K/Sip/1976
2. Putusan MA No. 2775 K/Pdt/2002

8. Implikasi Hukum

1. Perjanjian nominee adalah batal demi hukum.
2. WNA tidak dapat menuntut pengembalian tanah atau kompensasi.
3. Notaris/PPAT wajib menolak akta yang mengandung pinjam nama.
4. Kantor Pertanahan tidak dapat memproses peralihan hak kepada WNA.

9. Kesimpulan

Mahkamah Agung melalui Putusan Nomor 3020 K/PDT/2014 menegaskan bahwa jual beli tanah oleh WNA melalui pinjam nama bertentangan dengan UUPA dan batal demi hukum karena tidak memenuhi unsur sebab yang halal. Putusan ini memperkuat prinsip nasionalitas dalam hukum agraria Indonesia.

📘 Sumber: Putusan Mahkamah Agung RI Nomor 3020 K/PDT/2014 tanggal 8 April 2015

Lanjutkan Membaca

Artikel ini merupakan bagian dari ADIABEL – Reading Room, yang membahas hukum pertanahan, prinsip nasionalitas, dan yurisprudensi Mahkamah Agung.

Masuk Reading Room Kembali ke Library

1. Introduction

The practice of land sale and purchase conducted by Foreign Nationals through a nominee arrangement frequently occurs, particularly in regions with high property investment value such as Bali, Lombok, and Batam. In such practice, a Foreign National uses the name of an Indonesian Citizen as the buyer in the deed of sale and land certificate, while in substance the land is controlled by the Foreign National. Through Decision Number 3020 K/PDT/2014, the Supreme Court affirmed that this practice contravenes the Basic Agrarian Law (UUPA) and is invalid for failing to fulfill the lawful cause requirement under Article 1320 of the Indonesian Civil Code.

2. Case Background

In this case, the Plaintiff, a Foreign National, purchased land and buildings using the name of Defendant I (an Indonesian Citizen) to enable lawful registration. Defendant I subsequently sold the land to Defendant II without the Plaintiff’s consent. The Plaintiff filed a claim for an unlawful act and compensation, which was rejected by the District Court and upheld on appeal. The Supreme Court rejected the cassation petition and confirmed that nominee-based land transactions violate Indonesian agrarian law.

3. Legal Issue

Is a land sale and purchase conducted by a Foreign National through a nominee arrangement lawful under Indonesian law and capable of producing legal consequences?

4. Relevant Legal Provisions

1. Article 21 paragraph (1) of the UUPA: Only Indonesian citizens may hold ownership rights.
2. Article 26 paragraph (2) of the UUPA: Any legal act intended to directly or indirectly transfer ownership rights to a foreigner is prohibited.
3. Article 1320 of the Civil Code: A valid agreement requires lawful cause.
4. Article 1335 of the Civil Code: Agreements based on prohibited causes have no legal force.

5. Supreme Court Considerations

In Decision Number 3020 K/PDT/2014, the Supreme Court held that land transactions conducted by Foreign Nationals through nominee arrangements violate Article 21 paragraph (1) of the UUPA and fail to meet the lawful cause requirement under Article 1320 of the Civil Code, rendering such agreements null and void by operation of law.

6. Legal Analysis

From an agrarian law perspective, ownership rights are exclusively reserved for Indonesian citizens. From a civil law perspective, nominee agreements are designed to circumvent mandatory legal provisions and therefore lack a lawful cause. Consequently, a Foreign National cannot claim rights or compensation arising from such unlawful arrangements.

7. Related Jurisprudence

1. Supreme Court Decision No. 1242 K/Sip/1976
2. Supreme Court Decision No. 2775 K/Pdt/2002

8. Legal Implications

1. Nominee agreements are null and void.
2. Foreign Nationals cannot claim restitution or compensation.
3. Notaries/PPAT must refuse to prepare deeds involving nominee arrangements.
4. Land Offices may not process ownership transfers intended for Foreign Nationals.

9. Conclusion

Supreme Court Decision Number 3020 K/PDT/2014 reaffirms that land ownership through nominee arrangements violates Indonesian agrarian law and is null and void for lack of lawful cause. This decision strengthens the nationality principle in Indonesian land law.

📘 Source: Supreme Court Decision of the Republic of Indonesia Number 3020 K/PDT/2014 dated 8 April 2015

Continue Reading

This article forms part of ADIABEL – Reading Room, focusing on agrarian law, nationality principles, and Supreme Court jurisprudence.

Enter Reading Room Back to Library