Peran Notaris, Validitas Akta, dan Implikasi Hukum dalam Pengalihan Hak atas Tanah

Analisa Hukum: Akta Pengakuan Hutang dan Kuasa Menjual sebagai Dasar AJB

1. Kedudukan Akta Notaris

1.1 Wewenang Notaris

Berdasarkan Pasal 15 UU No. 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris (UUJN), Notaris bertugas memformulasikan keinginan dan tindakan para pihak ke dalam akta otentik sesuai hukum yang berlaku. Notaris tidak berwenang menciptakan hak baru, tetapi hanya mencatat, merumuskan, dan mengesahkan perbuatan hukum yang sah di mata hukum.

1.2 Kekuatan Pembuktian Akta Notaris

Akta notaris merupakan akta otentik yang memiliki kekuatan pembuktian sempurna. Isi akta dianggap benar sampai dibuktikan sebaliknya. Kekuatan ini terkait dengan sifat publik jabatan notaris, dukungan dokumen sah, dan kehadiran saksi.

2. Penggunaan Akta Pengakuan Hutang dan Kuasa Menjual sebagai Dasar AJB

2.1 Mekanisme Praktis

Akta Pengakuan Hutang menyatakan debitur mengakui utang kepada kreditur. Kuasa Menjual memberikan kuasa kepada kreditur untuk menjual tanah apabila debitur wanprestasi. Para pihak sering memanfaatkan kedua akta ini sebagai dasar pembuatan AJB untuk pengalihan hak atas tanah.

2.2 Masalah Hukum

Putusan MA RI Nomor 1440 K/Pdt/1996 (30 Juni 1998) menegaskan bahwa suatu akta notaris yang memuat dua perbuatan hukum sekaligus (pengakuan utang + kuasa menjual) melanggar prinsip bahwa akta otentik hanya memuat satu perbuatan hukum. Akibatnya, akta tersebut tidak memiliki executorial titel ex Pasal 224 HIR dan tidak sah sebagai dasar eksekusi atau balik nama. Kuasa mutlak juga bertentangan dengan Instruksi Mendagri No. 14/1982 → batal demi hukum.

Kesimpulan: Akta pengakuan hutang yang digabung dengan kuasa menjual tidak sah sebagai dasar langsung AJB atau balik nama sertifikat karena mengandung lebih dari satu perbuatan hukum, menghilangkan kekuatan eksekutorial, dan bertentangan dengan ketentuan administratif terkait kuasa mutlak.

3. Akibat Hukum bagi Notaris

3.1 Tanggung Jawab Profesional

Notaris bertanggung jawab jika akta yang dibuat cacat formal atau melanggar ketentuan hukum. Dasar tanggung jawab: Pasal 1365, 1366, 1367 KUHPerdata, yaitu adanya kerugian yang nyata, hubungan kausal antara kerugian dan kelalaian notaris, dan kelalaian atau pelanggaran yang dapat dipertanggungjawabkan secara hukum.

3.2 Jenis Kerugian yang Bisa Dituntut

Ganti rugi materiil (nilai kerugian akibat akta tidak sah), bunga atas keterlambatan pelaksanaan, dan biaya tambahan yang timbul akibat kesalahan atau kelalaian. Praktik: Notaris harus membuktikan bahwa akta dibuat sesuai kehendak para pihak, tidak ada kelalaian dalam pemeriksaan dokumen, keabsahan sertifikat, atau prosedur formal PPAT/BPN, dan semua pihak memahami risiko dan isi akta.

4. Prinsip Kewenangan Notaris vs Keabsahan Akta

• Notaris hanya membuat akta, bukan menciptakan hak baru.
• Akta yang memuat dua perbuatan hukum dianggap cacat formal → tidak dapat dieksekusi.
• Kuasa Menjual harus spesifik, sesuai prosedur, dan tidak boleh bersifat mutlak tanpa syarat yang sah secara hukum.
• Jika akta cacat → AJB atau balik nama sertifikat tidak bisa didasarkan pada akta tersebut.

5. Kesimpulan Hukum

• Status akta pengakuan hutang + kuasa menjual: sah sebagai pernyataan utang dan pemberian kuasa, namun tidak sah sebagai dasar AJB atau balik nama sertifikat jika digabung dalam satu akta.
• Akta tidak memiliki executorial titel; tidak sah untuk eksekusi di pengadilan atau untuk balik nama tanah; Notaris dapat dituntut atas kelalaian atau pelanggaran, termasuk ganti rugi, bunga, dan biaya, jika terbukti ada hubungan kausal dengan kerugian pihak terkait.
• Rekomendasi praktik Notaris: pisahkan akta perbuatan hukum, kuasa menjual harus spesifik dan tidak mutlak, pastikan semua prosedur formal PPAT/BPN terpenuhi sebelum AJB atau balik nama.

Lanjutkan Membaca

Artikel ini merupakan bagian dari ADIABEL – Reading Room, ruang reflektif tentang hukum perdata dan kenotariatan.

Masuk Reading Room Kembali ke Library

1. Position of Notarial Deed

1.1 Notary Authority

Based on Article 15 of Law No. 2 of 2014 on Notary Position (UUJN), a Notary is tasked to formulate the intentions and actions of the parties into an authentic deed in accordance with applicable law. The Notary is not authorized to create new rights but only to record, formulate, and notarize legally valid acts.

1.2 Evidential Power of Notarial Deed

The notarial deed is an authentic deed with full evidentiary power. Its content is deemed true until proven otherwise. This power relates to the public nature of the notarial office, valid supporting documents, and presence of witnesses.

2. Use of Debt Acknowledgment Deed and Power of Sale as Basis for AJB

2.1 Practical Mechanism

The Debt Acknowledgment Deed states the debtor acknowledges debt to the creditor. Power of Sale grants authority to the creditor to sell land if the debtor defaults. Parties often use both deeds as the basis for AJB to transfer land rights.

2.2 Legal Issue

Supreme Court Decision No. 1440 K/Pdt/1996 (30 June 1998) confirms that a notarial deed containing two legal acts at once (debt acknowledgment + power of sale) violates the principle that an authentic deed may only contain a single legal act. Consequently, the deed lacks executorial title under Article 224 HIR and is invalid as a basis for execution or title transfer. Absolute power also conflicts with Ministry of Home Affairs Instruction No. 14/1982 → null and void.

Conclusion: Combined debt acknowledgment and power of sale deed is not valid as a direct basis for AJB or certificate transfer because it contains multiple legal acts, removes executorial power, and conflicts with administrative provisions regarding absolute power.

3. Legal Consequences for Notary

3.1 Professional Responsibility

The Notary is responsible if the deed made is formally defective or violates legal provisions. Basis of liability: Articles 1365, 1366, 1367 Civil Code (KUHPerdata), including actual loss, causal link between loss and notary negligence, and fault or violation legally accountable.

3.2 Types of Recoverable Losses

Material damages (loss due to invalid deed), interest for delayed execution, and additional costs arising from mistakes or negligence. Practice: Notary must prove that the deed reflects parties’ intentions, no negligence in document review, certificate validation, or PPAT/BPN formal procedures, and all parties understand the risks and content of the deed.

4. Principle of Notary Authority vs Deed Validity

• Notary only creates deeds, does not create new rights.
• Deeds containing two legal acts are formally defective → cannot be executed.
• Power of Sale must be specific, in accordance with procedure, and not absolute without legally valid conditions.
• If deed is defective → AJB or certificate transfer cannot be based on such deed.

5. Legal Conclusion

• Status of combined debt acknowledgment + power of sale deed: valid as acknowledgment of debt and granting power, but not valid as AJB or certificate transfer if combined in a single deed.
• The deed lacks executorial title; invalid for court execution or land certificate transfer; Notary may be liable for negligence or violations, including damages, interest, and costs if causal link with loss is proven.
• Notary practice recommendation: separate legal acts into individual deeds; power of sale must be specific and not absolute; ensure all formal PPAT/BPN procedures are fulfilled before AJB or certificate transfer.

Continue Reading

This article is part of ADIABEL – Reading Room, a reflective space on civil law and notarial practice.

Enter Reading Room Back to Library