Wanprestasi Akibat Tidak Dibayarkannya Cicilan Rumah Sesuai Perjanjian
I. PENDAHULUAN
Perkara ini berawal dari sengketa antara PT Inti Gria Perdana selaku pengembang perumahan Serenia Hills (Penggugat) dengan Arianto (Tergugat) terkait wanprestasi dalam pembayaran cicilan rumah berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Dalam perjanjian tersebut, Tergugat berkewajiban membayar cicilan rumah kepada Penggugat, sementara Penggugat bertindak sebagai penjamin pembayaran kepada PT Bank CIMB Niaga (Turut Tergugat I).
Pasal 7 PPJB mengatur bahwa apabila Tergugat melakukan wanprestasi, maka rumah harus dikosongkan dan diserahkan kepada Penggugat dalam keadaan kosong tanpa penghuni. Setelah Tergugat menunggak cicilan, Penggugat menuntut agar rumah diserahkan kepadanya selaku pihak yang telah melunasi pembayaran kepada bank.
Pengadilan Negeri Jakarta Selatan semula menyatakan gugatan tidak dapat diterima (niet ontvankelijk verklaard), namun Pengadilan Tinggi Jakarta membatalkan putusan tersebut dan menyatakan bahwa Tergugat telah melakukan wanprestasi, serta menetapkan Penggugat sebagai pemilik sah rumah. Mahkamah Agung memperkuat putusan tersebut dengan menolak kasasi Tergugat.
II. DASAR HUKUM
1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata):
- Pasal 1239: Tiap-tiap perikatan untuk berbuat sesuatu atau tidak berbuat sesuatu harus dipenuhi dengan itikad baik; apabila tidak dipenuhi, maka pihak yang lalai wajib mengganti biaya, rugi, dan bunga.
- Pasal 1243: Ganti rugi karena tidak dipenuhinya suatu perikatan timbul apabila debitur dinyatakan lalai.
- Pasal 1266: Syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam perjanjian timbal balik jika salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya.
2. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan:
- Hak tanggungan melekat pada objek sebagai jaminan pelunasan utang dan dapat dieksekusi apabila debitur wanprestasi.
3. Yurisprudensi Mahkamah Agung RI:
- Putusan Nomor 1508 K/Pdt/2024.
III. ANALISIS YURIDIS
1. Terpenuhinya Unsur Wanprestasi
Berdasarkan Pasal 1239 KUHPerdata, wanprestasi terjadi ketika debitur tidak memenuhi kewajiban sebagaimana diperjanjikan. Dalam perkara ini, Tergugat tidak melunasi cicilan rumah sesuai PPJB, yang secara hukum merupakan bentuk kelalaian.
2. Kekuatan Hukum Perjanjian
Pasal 1338 KUHPerdata menegaskan asas pacta sunt servanda. Karena PPJB dibuat secara sah, maka klausula Pasal 7 yang mengatur penyerahan rumah wajib dihormati dan dilaksanakan.
3. Kedudukan Penggugat sebagai Penjamin
Penggugat yang telah melunasi pembayaran kepada bank berhak menggantikan kedudukan kreditur berdasarkan asas subrogasi (Pasal 1400 KUHPerdata), serta memperoleh hak atas objek rumah.
4. Kekuatan Eksekutorial Putusan
Putusan Pengadilan Tinggi dan Mahkamah Agung telah berkekuatan hukum tetap dan dapat dieksekusi untuk penyerahan rumah.
IV. RATIO DECIDENDI
“Karena Tergugat terbukti tidak memenuhi kewajiban pembayaran sebagaimana diperjanjikan, maka telah terjadi wanprestasi. Oleh karena itu, rumah yang menjadi objek perjanjian dapat diserahkan kepada pihak Penggugat sebagai penjamin yang telah melunasi cicilan kepada pihak bank.”
V. ASAS-ASAS DAN IMPLIKASI HUKUM
- Asas Kepastian Hukum
- Asas Itikad Baik
- Asas Pacta Sunt Servanda
Implikasi Praktis:
- Pengembang berhak menuntut kepemilikan rumah.
- Penjamin berhak menggantikan kedudukan kreditur.
- Putusan menjadi preseden sengketa perumahan kredit.
VI. KESIMPULAN
- Tergugat terbukti melakukan wanprestasi.
- Penggugat berhak atas pengalihan kepemilikan rumah.
- Klausula PPJB sah dan mengikat.
- Putusan MA menegaskan hilangnya hak kepemilikan akibat wanprestasi.
I. Introduction
This case arose from a dispute between PT Inti Gria Perdana, the developer of Serenia Hills housing project, and Arianto, concerning default in the payment of housing installments under a Sale and Purchase Binding Agreement (PPJB).
The defendant failed to fulfill his payment obligations, while the plaintiff acted as guarantor and settled the outstanding debt with the bank. As a result, the courts held that default had occurred and ownership of the house lawfully reverted to the plaintiff.
II. Legal Basis
Indonesian Civil Code provisions on default, binding force of contracts, and subrogation govern this dispute. The Mortgage Law further protects creditors in the event of debtor default.
III. Legal Analysis
Failure to pay installments constitutes breach of contract. A valid agreement binds the parties as law, and contractual clauses governing default must be enforced.
Where a guarantor satisfies the debtor’s obligation, the guarantor is subrogated to the creditor’s rights, including rights over the secured property.
IV. Ratio Decidendi
Because the defendant failed to perform his payment obligations, a default occurred, and the house was lawfully transferred to the guarantor who had settled the debt.
V. Legal Principles and Implications
This decision reinforces legal certainty, good faith, and the binding force of contracts, particularly in housing finance disputes.
VI. Conclusion
Default in installment payments results in loss of ownership rights. The Supreme Court’s decision affirms the enforceability of contractual remedies and subrogation rights.
Lanjutkan Membaca
Artikel ini merupakan bagian dari ADIABEL – Reading Room, ruang baca kurasi analisis hukum perdata dan properti.
Masuk Reading Room Kembali ke LibraryContinue Reading
This article is part of ADIABEL – Reading Room, a curated space for civil and property law analysis.